Hà Nội: Thiếu thông tin để xây dựng chỉ số BĐS

Hà Nội sau khi hợp nhất có tới 29 quận, huyện, gồm cả khu vực đô thị, nông thôn, miền núi song tình hình giao dịch BĐS lại không phân bố đều mà chỉ tập trung vào một số nơi có hạ tầng đồng bộ hoặc có định hướng và quy hoạch phát triển tốt trong tương lai gần. Giá mua – bán ở mỗi nơi, mỗi vị trí cũng có những diễn biến khác nhau. Qua thông tin thu thập được từ sàn giao dịch BĐS, chi cục thuế thì trong giai đoạn từ 2011 đến nay, việc mua bán chỉ tập trung chủ yếu ở các quận Cầu Giấy, Hà Đông, Hai Bà Trưng. Có tới 10 địa phương, trong đó có Hoàn Kiếm và Tây Hồ hoàn toàn không có giao dịch. Số lượng giao dịch tổng hợp được từ các sàn giao dịch và cơ quan thuế cũng chưa khẳng định được tính chính xác về thông tin do số liệu kê khai của các sàn chưa được kiểm chứng và nhiều giao dịch đã thực hiện nhưng sàn chưa tổng hợp được hoặc có tổng hợp nhưng chưa gửi báo cáo. Đặc biệt, giao dịch mua bán qua sàn hiện nay chưa nhiều, chỉ chiếm 20%, đa phần là sản phẩm của chính chủ đầu tư dự án đó thực hiện.

Giá giao dịch thực tế và giá giao dịch qua sàn, khi đối chiếu vẫn có sự chênh lệch lớn nên chưa có độ tin cậy. Điều này cho thấy việc thu thập thông tin qua các sàn giao dịch BĐS, chi cục thuế còn nhiều bất cập. Đồng thời, số liệu khảo sát cũng chưa tổng hợp được các giao dịch thực tế đã phát sinh nhưng không qua sàn giao dịch, không qua cơ quan thuế.

Với 80% lượng giao dịch còn lại không qua sàn, gồm giao dịch trực tiếp, giao dịch thông qua môi giới, qua các kênh khác thì hầu như không thể lấy thông tin hoặc có lấy thì thông tin hoàn toàn không có kiểm chứng và xác nhận. Với một số giao dịch có thông tin tin cậy từ một số đơn vị tư vấn có kinh nghiệm và uy tín thể hiện bằng các chứng thư thẩm định giá, báo cáo phân tích, số liệu chứng minh thì số liệu lại rất hạn chế về khối lượng giao dịch, tính phổ biến, đại diện của sản phẩm BĐS và đôi lúc số liệu cũng bị ảnh hưởng bởi hai yếu tố trên.

Hơn nữa, đến nay, đô thị Hà Nội phát triển chưa đồng bộ, các tiêu chí về quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội có khoảng cách lớn, vì vậy khi thu thập số liệu của các sản phẩm BĐS để so sánh, đánh giá là rất khó. Việc phân loại và đưa sản phẩm BĐS về phân khúc cụ thể để xây dựng thành những số liệu điển hình, phản ánh được biến động của phân khúc đó trên thị trường gặp nhiều khó khăn. Về vấn đề này, bà Ngô Hương Giang – Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường CBRE phân tích: Theo Thông tư 20 của Bộ Xây dựng (ban hành năm 2010, hướng dẫn thí điểm xây dựng và công bố một số chỉ số đánh giá thị trường BĐS), các chung cư được phân thành hạng 1, hạng 2, hạng 3 và hạng 4 nhưng không đủ dữ kiện để xếp hạng cũng như thông tin cho cơ quan có chức năng về hạng của các sản phẩm giao dịch. Vì vậy, trên thực tế, cả cơ quan chuyên môn đến cơ quan thuế, sàn giao dịch cũng gặp lúng túng khi xếp hạng chung cư.

Còn với nhà ở khu phố, các khu dân cư hiện hữu, các khu đô thị mới, việc xử lý số liệu càng khó khăn do các thông số thu thập được không mang tính đại diện và không phản ánh xu thế giao dịch của phân khúc này. Thông tin giao dịch nhà phố là hết sức hạn chế do đa phần giao dịch trực tiếp hoặc qua môi giới không chính thức. Số liệu thu thập được không đầy đủ, thiếu chính xác và không kịp thời. Nhà phố ở nhiều nơi không có giao dịch hoặc rất ít, điều này ảnh hưởng đến việc phản ánh biến động của thị trường, ở góc độ khác là giao dịch không mang tính thị trường. Thông tư 20 quy định các chỉ số được công bố phải đầy đủ, kịp thời, phản ánh sát với tình hình biến động của thị trường BĐS tại địa phương hiện nay là chưa có tính khả thi. Trên cơ sở đó, Sở Xây dựng đề xuất địa bàn và phạm vi công bố chỉ số căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong dự án phát triển nhà ở từ nay đến hết 2013 là những khu vực có số lượng giao dịch lớn, mang tính thị trường như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hà Đông, Đống Đa.

Theo Báo Xây Dựng